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一个20亿古镇项目开发,是怎么失败的?


    古香古色的建筑,小桥流水的情景,苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区,唯一利用活水资源打造的特色街区。



     2013年4月26日,冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业。据当时开发商统计,开业头三天保守估计涌入13万游人!



媒体的报道这样描述:这几天,龙潭水乡里的商家,尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。


一家豆花店老板说,周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板,面对满当当的大堂,忙得不可开交:“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。



面对成都市民的热情,相关负责人呼吁:“龙潭水乡天天开放,市民们不用着急打拥堂”。


熟料,“不着急打拥堂”竟一语成谶。三年之后,龙潭水乡走向了另外一个极端。


周庄古镇的配置、20亿投资的项目


龙潭水乡投资20亿元、经4年打造和建设,位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域,占地面积220亩,建筑面积16.1万平方米,其规模相当于周庄古镇 ,是龙潭总部经济城最大的配套项目。



如今关门闭户,总体只有一个感受就是——“空”!


凄清冷静的街道……



曾经的美食一条街只剩几个空落落的小摊……



栏杆锈蚀斑驳……



腐烂不堪的船只……


整个园区仿佛回荡着凄婉的“绝奏”琴声……

短短3年,昔日繁荣不再,如今冷清至此。“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后,有着怎样的深层次的原因,又是怎样的大环境导致如今的局面?



面对这个不可挽回的局面,业内纷纷提出不同的见解:


有人认为在这个悲剧中,最核心的问题出现在策划环节。


第一,龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区,有类似刚需的市场支撑,可惜现在该区域还有待发展。


第二,龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场,可是现在除了建筑之外,文化上的混乱、业态上的空白,显然低估了成都人的要求。


第三,龙潭水乡号称清明上河园(这个又是北方的、宋代的),可惜也看不到任何与之相关的内容,和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头,而龙潭水乡真正的文化灵魂是什么,估计他们自己也说不清。


第四,倘若学习《宋城千古情》,需要强大的市场支撑(外地游客,旅行社),且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能),而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目,难度也非常大,显然龙潭水乡走的也不是这个路子。


第五,不管你的景区再好,没有内容,一切都是零,现在的龙潭水乡确实没有任何内容。


第六,一个在成都城市核心地带的重大项目,龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南,到底有没有一点关系?


第七,如果这是一个飞来的、外来文化,它是否有落地生根的必要和可能,也就是说,在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在,江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度,有没有一点点构成“魅惑”的可能?


也有人认为问题出现在了操盘这里。


1、操作思路还停留在N年前的旅游景区操作的思路上,没有旅游地产和商业地产思维;


2、没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心,不能给老板正确的决策提供支持;


3、定位不清,不准、或者说根本没有定位,却只把目光放在建筑规划上,却不知,没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;


4、动线混乱,业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产,一个项目的方向错了,注定永远都是个悲剧;


5、不论是做商业地产还是旅游地产,最最核心的不是区域位置,也不是建筑,而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;


6、玩概念的忽悠的时代已过去,现代商业市场,没有真正专业的是很难做出好的商业项目的;


7、商业地产、旅游地产快一步会死,慢一步也会死,快半步就会恰到好处,但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验;项目没有核心驱动力的主题和特色,东施效颦注定是死;


8、尊重市场规律,尊重专业,远离忽悠、远离非专业才是出路;



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