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3.15大调查|“网红盘”烂尾疑云,老百姓最大宗消费如何保障

“以前大家总说‘今年不买房,一年又白忙’,我觉得现在的情况是‘今年瞎买房,赔了媳妇又赔娘’,楼盘交付一拖再拖。”居住在西安的购房者肖鹏说道。一年多前,他参与西安某知名“网红盘”的摇号,幸运地摇到一套抢手房源,没想到却是噩梦的开始,因为楼盘陷入了烂尾的危机之中。

住房消费是大部分老百姓一生中最大的一次消费,也是极为特殊的消费。由于预售制是我国商品房销售主流模式,住房消费并不是“所见即所得”,在支付百万元房款后,购房者往往要等上一两年才能拿到自己的房子。

2021年下半年以来,受到部分房企债务爆雷影响,交付风险不断加剧。根据克而瑞统计的数据,截至2021年年底,其24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面达到了2468万平方米,占成交总面积比重高达10%。

对于多地房地产市场面临的保交付难题,国家相关部门已进行坚决表态,在今年2月的推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会上,住建部副部长倪虹表示,要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,维护购房群众合法权益。

西安“千人摇红盘”交付不断拖延

一年半前,西安市民肖鹏参与了一场“网红盘”的摇号,在那次2000多人摇224套房的竞争中,他凭着爆棚的运气摇中了,如今他却感到绝望。

当时,肖鹏购买的这个楼盘具备多个富有诱惑性的名号加持:位于西安千亿科技产业高地航天城腹地、郑州实力房企康桥集团入陕首盘、千人摇号红盘……没想到,从2021年11月起,西安康桥悦蓉园却不断被爆出停工的消息,原定的交付日期一延再延。

把时间拨回2017年12月,百强房企康桥集团的子公司——西安康派房地产开发有限公司,以5.35亿元竞得西安航天城商住用地,楼面地价为2308元/平方米。该楼盘规划总住户约1538户,2018年开始对外售卖,售价约13000元/平方米,每次开盘都是“千人摇”,是西安名副其实的“网红”楼盘。

该楼盘除了13号楼约定2022年8月30日交房,其余楼栋交付时间多在2021年11月左右。但在2021年11月24日,西安康派房地产开发有限公司发布了延期交付公告,称6栋、15栋、16栋、17栋的交付要延期至2022年4月30日。当时业主们认可了开发商的项目延期公告,2022年元宵节过后,楼盘本应陆续复工,业主却发现康桥悦蓉园小区迟迟不见有人开工,偶尔有零星工人也是处于“磨洋工”状态。

肖鹏告诉记者,业主们通过多方打听,才得知开发商拖欠施工方工程款,施工方准备撤离,于是急忙向西安航天基地管委会住建部门反映情况。

肖鹏等业主称,2022年2月,当地政府住建部门、业主代表、开发商代表三方进行了会谈,在这次会谈中,业主们得知该项目预售资金账户钱款在去年4月1日前已被开发商陆续挪用,剩余资金无法支撑后续复工,项目总投资21亿元,现阶段资金缺口预计1亿元以上,目前业主们手上有这次会谈的录音原件。

对于业主们的投诉,西安航天基地相关职能部门在人民网领导留言板称,已约谈开发企业,开发企业表示受到了新型冠状病毒肺炎疫情、十四运会及扬尘管控、疫情及春节档期等多重因素影响,才造成两次拖延交付日期。西安航天基地职能部门已前往项目工地现场调查,对项目工程进展情况、延期交房情况、资金使用情况进行了解,要求项目加大工程进展,保障项目交付事宜,该批次房屋预计交付时间为2022年7月30日前。

对于该楼盘目前复工的具体情况,肖鹏告诉记者,截至3月7日,洋房区域在做绿化,但是高层还没有全面动工,开发商仅提供了一份复工计划,有零零散散的工人来到施工现场。“现在13号楼整体仍处于停工状态,这栋楼原定是最晚交付,现在外立面和精装修都没有做,我们上个周末去工地现场了解,施工负责人说工程款不到位所以不开工,所以我们很担心13号楼最终也无法按期交付。”

南昌“超级大盘”数千业主无法收楼

2019年年底,打算在南昌安家的王楠,用自己工作多年来攒下的首付,购买了南昌新力城二期的一套100多平方米住宅。新力地产是江西省规模最大的本土开发商,新力城又是重点打造的“超级大盘”,紧邻即将开通的南昌地铁4号线裕丰街站。对于这套地铁房,王楠一开始充满了期待。

去年12月,南昌地铁4号线正式通车了,看着一班班轨交列车从楼盘旁呼啸而过,王楠却一点也高兴不起来,心中充满苦涩。

去年8月,该楼盘工地的一个大门上贴出了“停工告示”,紧接着9月份开发商新力地产债务爆累,南昌多个新力的楼盘相继停工或者封售。原本王楠应该在2021年11月收楼,现在他感觉交付遥遥无期。

实际上,该楼盘早在三年多前就已拿地开工。2018年6月,南昌新建区望城新城两宗巨无霸地块开始招拍挂,土地面积一共超过500亩。这两宗地条件优越,紧邻在建的南昌地铁4号线裕丰街站,邻近九龙湖新城,但出让条件却有点特殊,需要开发商引进新能源汽车销售服务中心、无人汽车驾驶测试基地等,结果江西本土房企新力和恒望联合体在没有竞争对手的情况下底价摘地。

当时拿地总价只有11.2亿元,平均楼面价仅约1600元/平方米。4个月后,南昌新力城就启动销售,号称打造“75万方理想生活之城”,该楼盘一度销售火爆,均价卖到近12000元/平方米,实际上政府出让土地时曾规定限价8300元/平方米,王楠对第一财经表示,新力附加了约3000元/平方米的装修费,要求购房者一并承担。

从2020年起,该楼盘就开始出现问题。当年9月,南昌市新建区自然资源局对新力旗下的项目公司“南昌新宋房地产开发有限公司(以下简称“南昌新宋”)”发出《闲置土地认定书》。

南昌新宋占有500多亩土地中的230亩,原本应在2019年1月2日开工,但直至2020年9月,地块仅有10亩地开发建设,还有220亩地闲置。这块地性质是商服,按原本的要求,应该引进新能源汽车销售服务中心、无人汽车驾驶测试基地等项目,还要打造自持10年以上的商业项目。

一年后,这个巨无霸项目的住宅部分也开始出现停工问题。

2021年8月13日,成都建工在南昌新力城三标段大门上贴出“停工告示”,其中称项目已完成大部分工作量,完成产值约2.4亿元,但开发商仅支付金额1.4亿元,拖欠4000万元工程款,供应商已停止供货。

王楠告诉记者,新力城一共涉及3000多户业主,其中第一期第一批次买房的业主已经收楼,但是迟迟拿不到产证,剩下批次的业主至今还没有等来交付。其中第一期第二批次原定去年9月30日交付,第二期原定去年11月30日交付。

在与开发商、政府部门多方沟通后,业主们发现,南昌新力城面临巨大的资金缺口,包括4.5亿元工程建设费用和后续办理产证时5.5亿抵押贷款,共计需要资金10亿元,而资金监管账户里的钱剩下约2亿元。

去年11月,新力城项目曾大张旗鼓对外宣布复工,但王楠等业主告诉记者,实际情况是“雷声大雨点小”,只能看到少数工人在现场施工。

今年2月22日,南昌市新建区住房保障中心回应业主称,新力城项目体量大、工序复杂、涉及施工单位众多(119家)、资金不足,复工工作推进缓慢,区委区政府频繁调度,已成立工作专班一周一协调,去年工作专班甚至赶赴总包成都建工总部,督促复工事宜。春节后,围绕如何创新举措迫使新力公司筹集资金复工复产保交付,并且再次将新力项目的严峻形势上报省市。答复书最末称:“同步推进和施工单位磋商复工事宜,力争尽早交付。”

王楠表示:“实际上一直没有人能清晰告诉我们几千户购房者,到底什么时候能交付。而且像我们这样停工的楼盘,在南昌远不止一家,以我周边朋友的情况,我知道的就有四五个楼盘。”

“房子能交付”竟成楼盘宣传卖点

住房是大部分人一生中最大的一笔消费。过去,购房者在进行住房消费后,大多担心楼盘质量问题,谁也没想到如今花上百万元买的房子,实际交付竟也会成为难题。

2021年下半年开始,“房子能够交付”竟然成为部分开发商的营销卖点。比如湖北鄂州龙湖昱光之城项目,其宣传中有“龙湖集团财务稳健”的标语,而武汉汉阳区纽宾凯的项目则打出了“恒大停工,我们不停工”的口号。

这背后反映出的情况是,由于部分房企财务承压,全国不少项目都出现了不同程度的工程停滞。对于刚需购房家庭来说,楼盘烂尾带来的巨大损失是难以承受的,所以对买房的底线预期一降再降,能交付已经感觉到庆幸。房企接连债务爆雷和项目烂尾,已造成房地产市场购买信心严重缺失,居民购房预期降至谷底。

根据房地产研究机构克而瑞不完全统计的数据,截至2021年年底,在其24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。其中,郑州、长沙、重庆和武汉项目交付风险较大,尚未交付的问题项目总建面皆超200万平方米、总套数皆超2万套。

以郑州为例,截至2021年年末,尚未交付的问题项目总建面约271万平方米,占成交面积比重高达29%。长沙尚未交付的问题项目总建面高达446万平方米,占比同样达到25%。

官方表态坚决落实“保交楼、保民生”

对于房地产市场的交付难题,国家相关部门表态坚决。今年2月24日,在国新办的推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会上,住建部副部长倪虹表示,要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化、市场化为原则,压实企业主体责任,落实属地政府管理责任,维护社会稳定,维护购房群众合法权益。

在记者采访的楼盘停工延期交付案例中,出现问题的根源几乎都差不多——在预售时购房者已经付出的房款被挪用,造成楼盘出现巨大的资金缺口,因开发商拖欠施工总包方工程款项,最终楼盘陷入烂尾。今年2月,全国性的商品房预售资金监管的政策出台,解决了部分省市预售资金监管长期缺位的问题,弥补了监管漏洞,最大程度保证在建项目都能顺利交付,避免更多省市再次出现大范围的烂尾楼问题。

在房企层面,恒大等多家出险房企也已经表态把“保交楼”当做当下工作的核心任务。

从更加根本性的角度来说,住房消费极为特殊,它并不是“所见即所得”的消费过程。我国实行商品房预售制,从消费者购买住宅到最后交付,存在较长的时间差,这其中隐藏着一定风险。

根据克而瑞的数据,从2005-2021年,全国期房销售面积比重由57%升至87%,现房销售比重则由43%下滑至13%,也就是说,期房销售是如今商品房销售的主流模式。

2022年全国两会期间,已有多位代表、委员就改进或取消商品房预售制度给出建议或提案。这其中包括全国人大代表、民进江西省委会副主委、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡,全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹,全国政协委员、四川省工商联副主席张建明等。

周世虹表示,房地产公司债务危机及商品房逾期交付已对广大购房群体形成冲击,导致部分购房人焦虑难安,他已连续四年在全国两会呼吁废除商品房预售制度,实行商品房现房销售。全国政协委员张建明也已经是第三次在全国两会期间建议取消商品房预售制。全国人大代表卢天锡则建议调整购房款付款方式,将一次性付款变为购房人按工程进度分期付款。

(应受访者要求,文中肖鹏、王楠为化名)

来源:第一财经

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